Kupnja stana ili kuće je za mnoge uz sklapanje braka vjerojatno najvažnija odluka koju donose u životu. Zato je važno biti oprezan pri potpisivanju ugovora. Kod kupnje novogradnje često se traži kapara koja potvrđuje namjeru kupca da doista kupi nekretninu.
Iznos kapare varira, obično je između 1 % i 5 % ukupne vrijednosti nekretnine, no kod nekih stanova zbog rizika može biti i veći. Ako investitor ne ispuni svoje obaveze, kupac može tražiti povrat kapare i naknadu štete. Iako ovo zvuči jednostavno u teoriji, praksa pokazuje da stvari često nisu tako jasne.
Nedavna rasprava na Redditu otkrila je da investitori koriste razne mutne prakse, zbog čega je važno biti vrlo oprezan kod kupnje nekretnine.
‘Nijedan ozbiljan investitor ti to neće reći’
“Planiram kupiti stan, još nije počela gradnja. Sad mi je investitor rekao neka razmislim koliko ću dati za kaparu, pa me zanima koliko se normalno daje”, jedan korisnik je pitao na Redditu. Prema odgovorima mnogi su imali neugodna iskustva s kupnjom stana.
“Nijedan ozbiljan investitor ti neće reći da razmisliš koliko hoćeš dati za kaparu već ponuditi uvjete i hoćeš nećeš”, odgovorio mu je jedan korisnik. “Pripazi samo u predugovoru kako je definirano vraćanje kapare od strane investitora. Nemoj nasjest da u predugovoru piše da u slučaju vraća samo puni iznos kapare, po zakonu ti mora vratiti dvostruki iznos, u suprotnom ga beskamatno kreditiraš”, napomenuo je drugi.
Dok je kapara zamišljena kako bi pružila sigurnost u provođenje transakcije, neki su napomenuli da je se kod nas koristi u posve druge svrhe. “Najčešće je 10 %, ali naravno da on želi više jer sam nema novca za izgradnju. Najgore je što kapara ne služi čemu bi trebala, a to je ja i on stavimo 10 %, pa ako propadne druga strana dobije sve. Kod nas kapara uglavnom služi za financiranje investitora”, komentirao je.
Vratili se s putovanja pa ih u kuhinji dočekao šok: ‘Uzeli su ceradu i otvorili vrata’
‘Gradi s jednom firmom i pobire lovu s drugom’
Jedan korisnik podijelio je kako ga je investitor pokušao preveslati, a njegov primjer može biti dobra lekcija svima koji planiraju kupiti nekretninu. “U mom slučaju smo kaparili stan, tip nakon godine dana otvorio predstečajnu nagodbu i vjerovnicima ponudio 30 % duga financirano kroz dvije godine. Šamar samo takav. Trenutno firma nakon predstečaja ima uredno poslovanje, kao da se ništa nije dogodilo, osim ako ideš detaljno gledati pa vidiš da je imao račun u blokadi. Iako mislim da trenutno ne gradi ništa”, započeo je priču.
“Prije nego sto je pokrenuo predstečajnu nagodbu smo ga tužili za povrat i naravno da tužbe nemaju nikakvog efekta kad firma ulazi u predstečaj jer je cilj vratiti firmu na noge, a ne tužiti se 20 godina. U našem slučaju je firma s kojom se potpisuje predugovor firma koja gradi (ta koja je išla u predstečaj) a firma s kojom se potpisuje ugovor je firma koja prodaje (uredno poslovanje)”, opisao je zavrzlamu pred kojom su se našli.
“Dakle on gradi s jednom firmom i pobire lovu s drugom. Srećom pa je neke stvari u poslovanju radio ilegalno pa smo mu priprijetili prijavom USKOK-u i DORH-u te nam je vratio lovu izvan suda, ali smo mogli zaboraviti na duplu kaparu”, ispričao je, no tu još nije kraj.
‘Nadali smo da će USKOK pronaći još nešto’
“Lekcija broj jedan je da kupujete stanove samo od provjerenih investitora. Lekcija broj dva koju trebate naučiti je da državu nije briga za vas i vašu lovu, zakon će vas zaštiti samo ako imate dobrog odvjetnika i dovoljno novca za parnicu”, zaključio je iz svog iskustva.
Zatim je opisao što su napravili kako bi istjerali pravdu do kraja. “U suštini ono što možeš napraviti je predati kaznenu prijavu protiv direktora, ali moraš imati nekakve dokaze kaznenog djela. U našem slučaju smo planirali prijaviti prevaru budući da smo imali dokaze o lažnim izjavama o kašnjenju radova, iako nikad nisu ni bili u pravu zbog problema s građevinskom dozvolom i projektom.
Nadali smo da će USKOK pronaći još neke elemente drugih kaznenih djela budući da su objavljena bilanca za prijašnju poslovnu godinu i bilanca iz predstečajne nagodbe imale određene nepravilnosti gdje je par milijuna eura nestalo iz firme. Nadležne službe su dužne djelovati po kaznenoj prijavi, ali nama su odvjetnici rekli da se čeka minimalno devet mjeseci dok USKOK češlja neku osobu”, nastavlja.
Zagrepčani se raspričali o najgorem raskrižju u Zagrebu: ‘Ako je istina, onda je to za tužiti grad’
‘Pronašli smo još osoba’
“U pravilu je ideja stisnuti dovoljno jako direktora da vidi da si ozbiljno spreman ići toliko daleko i da mu se ne isplati riskirati kazneni progon kad ti može vratiti novac (pod uvjetom da može vratiti novac)”, ispričao je.
“Ja sam imao sreće da sam pronašao još osoba koje su na isti način ostali bez love od kapare/udjela za/u stan pa je pritisak bio višestruko veći jer smo svi pokrenuli zasebne građanske parnice (koje nisu imale efekta zbog predstečaja) i svi smo bili voljni napraviti zajedničku kaznenu prijavu. Po riječima odvjetnika, zajedničke kaznene prijave se brže rješavaju i ozbiljnije im se pristupa od strane USKOK-a, ali i dalje to traje dugo i nitko ti ne garantira kaznenu odgovornost i povrat novaca”, došao je do dijela priče u kojem se i dalje nalazi.
“Na kraju podmazani i iskusni lopovi razumiju da je mali čovjek neiskusan i da treba naći kvalitetnog odvjetnika i biti spreman na dugotrajnu pravnu bitku, kao i da postoji velika vjerojatnost da nikad nećeš vidjeti novac pa makar i dobio sudski postupak. Tek s onima koji su spremni za to će na kraju pokušati naći nekakav kompromis. Sve u svemu gadljivo, od takvih ljudi do države koja dopušta takvu poslovne prakse, ne samo u građevini. Ljudi moji koji ste došli do ovog djela mog posta, kupujte novogradnju samo od renomiranih investitora koji štancaju zgrade ili kupujte starogradnju gdje vidiš što kupuješ.. 200-300 eura jeftiniji kvadrat ne vrijedi nervoze i izbuljenog vremena makar i dobili kaparu natrag”, zaključio je.
